RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY - wycena nieruchomości, aktywów i praw majątkowych, obsługa rynku nieruchomości, doradztwo. Wycena ruchomości.
Wycena nieruchomości
- komercyjnych: biurowych, handlowych, magazynowych, przemysłowych (również całe przedsiębiorstwa)
- mieszkaniowych: domy, mieszkania,
- gruntów niezabudowanych
Wycena ruchomości
- wyposażenia ruchomego mieszkań i firm
- specjalistycznych urządzeń i maszyń
Wyceny aktywów i praw majątkowych
- szacowanie aktywów przedsiębiorstw dla potrzeb bilansowych i podatkowych
- wprowadzenie nieruchomości, gruntów (prawa użytkowania wieczystego) do sprawozdań bilansowych
- określanie wartości godziwej (łaczenie się spółek, wymiana rzeczowych aktywów trwałych, przejęcie)
- amortyzacja bilansowa nieruchomości inwestycyjnych
- określanie trwałej utraty wartości środków
- amortyzacja podatkowa nieruchomości
- określanie wartości nakładów
- szacowanie wartości maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem
Doradztwo z zakresu nieruchomości
- wyjaśnianie i regulowanie stanu prawnego nieruchomości,
- analizy rynku nieruchomości,
- analizy opłacalności inwestycji
- porady prawne i podatkowe związane z rynkiem nieruchmości i majątkiem.
Zapewniam
- wysoki poziom merytoryczny operatów wykonywanych zgodnie z przepisami prawa i Międzynarodowymi Standardami Wyceny,
- szacowanie wartości w oparciu o właną, prowadzoną nieprzerwanie od 2003 roku bazę danych cen, obejmującą wszystkie transakcje rynkowe z Warszawy i powiatów okolicznych (jestem założycielem Bazy cen transakcyjnych nieruchomości Warszawa )
- doświadczenie zawodowe zgromadzone przez blisko 20 praktyki (zacząłem wyceniać w 1997r),
- wiedzę o najnowszych regulacjach prawnych oraz warsztacie wyceny uzupełnianą ustawicznie podczas szkoleń i seminariów branżowych
- rzetelność wycen w oparciu o dogłębną znajomośc i analizę rynku, a szczególnie w oparciu o wzajemną współpracę z najwyższej klasy praktykami - specjalistami wyceny skupionymi w Polskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych, którego jestem członkiem założycielem
Na rynku nieruchomości jako rzeczoznawca majątkowy nr upr. 2743, działam od 1997 r.
Moim pierwszym kontaktem z nieruchomościami była geodezja. Pracowałem w Warszawskim Przedsiebiorstwie Geodezyjnym od 1982 roku). Na bazie uzyskanych doświadczeń zająłem się wyceną.
Wykształcenie, praktyka geodezyjna, znajomość procedur i praktyk w budownictwie (przy okazji obsługi geodezyjnej budów), praktyczna znajomość działań przedsiebiorcy (od 1992 roku jestem współwłaścicielem pracowni witraży i szkła artystycznego) oraz zainteresowania techniczne są bazą do poruszania się na rynku nieruchomości.
Wykształcenie / Uprawnienia
- Politechnika Warszawska / Wydział Geodezji i Kartografii 1977-1982r, dyplom magistra inżyniera geodety, specjalność geodezja inżynieryjno - przemysłowa
- Politechnika Warszawska / Wydział Inżynierii Lądowej 1997r, świadectwo ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości
- Uprawnienia państwowe Nr 2743 w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (patrz PAŃSTWOWY REJESTR RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH)
Specjalistyczne szkolenia szacowania wartości nieruchomości dla potrzeb:
1. skarbowo - podatkowych Nr 859/XVIII/00 we współpracy z Min. Finansów
2. spółdzielni mieszkaniowych Nr 6/I/01 we współpracy z UMiRM
3. sektora bankowego Nr 1700/XXX/01 we współpracy m.in. z Bankiem PKO SA
4. sprawozdań finansowych i wyceny aktywów przedsiębiorstw Nr 6/I/03 - w porozumieniu ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce
Udział w seminariach organizowanych przez stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych:
1. Ogólnośrodowiskowe dyskusje na temat:
- wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego (Warszawa 17-18 maj 2001 r.)
- wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego (Warszawa 2 grudzień 2000 r.)
2. Cykliczne warsztatowe szkolenia organizowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych poświęcone m.in. statystycznej analizie danych o rynku nieruchomości, podejściu dochodowemu w wycenie nieruchomości, dylematom prawnym rynku nieruchomości.
3. Cykliczne seminaria organizowane przez Warszawskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych poświęcone bieżącym zagadnieniom związanym z wyceną nieruchomości (nowe przepisy prawne, metodologia sporządzania operatów szacunkowych, praktyczne zagadnienia wyceny).
Własna działalność w środowisku rzeczoznawców majątkowych:
- Inicjator powstania i współtwórca Warszawskiej Bazy Danych Cen Transakcyjnych Nieruchomości - wymiana za pośrednictwem specjalistycznego oprogramowania,informacji o rynku nieruchomości (koordynator grupy od momentu powstania w 2004 roku do 2021 roku).
- Własne seminarium autorskie: "Koszt kapitału, ryzyko kapitałowe, ryzyko rynkowe, premie i stopy – zrozumieć i oszacować."
- Własne seminarium autorskie: "Narzędzia i aplikacje wykorzystywane przez rzeczoznawców majątkowych do budowy bazy danych transakcyjnych o rynku nieruchomości"
- Własne seminarium autorskie: "Sieć Internet w praktyce rzeczoznawcy majątkowego"
- Własne seminarium autorskie: "Możliwości założenia i funkcjonowania internetowej bazy danych o rynku nieruchomości - dla potrzeb rzeczoznawców majątkowych"
- Własne seminarium autorskie: "Warszawska Baza Danych Cen Transakcyjnych Nieruchmomości"
- Administrowanie Ogólnopolską Listą Dyskusyjną Rzeczoznawców Majątkowych aż do jej smutnego końca - zbanowania przez Google "jako nośnika spamu i treści niepożądanych" (sic!) (Czerwiec 2011 r - wrzesień 2017 r, styczeń 2019 r. - luty 2024)
Publikacje w specjalistycznych wydawnictwach:
- "Koszt kapitału, ryzyko kapitałowe, ryzyko rynkowe, premie i stopy – zrozumieć i oszacować." - artykuł w w "BIULETYNIE NIERUCHOMOŚCI 12/2022"
-
"Narzędzia i aplikacje wykorzystywane przez rzeczoznawców majątkowych do budowy bazy danych transakcyjnych o rynku nieruchomości" - artykuł w "BIULETYNIE NIERUCHOMOŚCI 1/2015" oraz w "BIULETYNIE NIERUCHOMOŚCI 2/2015"
-
"O zmianach w ustawie o gospodarce nieruchomościami." - artykuł w Nr 2(119) 2017r czasopisma "WYCENA" - wartość- obrót-zarządzanie nieruchomościami, wyd. Educaterra (www.educaterra.pl)
-
" Co nas cieszy, co nas niepokoi. O zmianach w ustawie o gospodarce nieruchomościami." - artykuł w "BIULETYNIE NIERUCHOMOŚCI 5/2017" ,
- Artykuły w portalu Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych PTRM.PL: Czy uda się skończyć z chaosem architektonicznym, Co nas cieszy, co nas niepokoi. O zmianach w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Działalność w organizacjach zawodowych
-
Członek założyciel Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (członek Komisji Rewizyjnej Towarzystwa od momentu powstania do października 2020r, administrator serwisu www.ptrm.pl, administrator wewnętrznej listy dyskusyjnej PTRM)
-
Członek Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w latach 1997 -2020 (twórca i administrator strony domowej WSRM w okresie 2000 - 2019 r.)
-
Odznaczony kolejno: brązową (2006r.), srebrną (2010 r.) i złotą (2014r.) - odznaką honorową nadaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zgodnie z § 8 Statutu PFSRM (https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/12-medale-i-odznaczenia)
Informacje
Jakie dokumenty będą potrzebne do wyceny
Dla róznych typów nieruchomości przydatne do wyceny są:
Nieruchomości lokalowe
- nr księgi wieczystej,
- rzut pomieszczeń lokalu,
- dokument z którego wynika tytuł prawny do nieruchomości (akt notarialny, umowa, przydział),
dla rynku pierwotnego dodatkowo
- nr księgi wieczystej na której realizowana jest inwestycja,
- wypis z rejestru gruntów dla działek, na których realizowana jest inwestycja,
- pozwolenie na budowę,
- przedwstępną umowa kupna-sprzedaży z inwestorem (deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- nr księgi wieczystej (o ile jest założona księga),
- numer księgi wieczystej dla gruntu, na którym znajduje się budynek z wycenianym lokalem,
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu
- rzut pomieszczeń lokalu,
Nieruchomość zabudowana
- numer księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów i ewidencji budynków,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny, umowa kupna-sprzedaży,
darowizny),
- pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie zgłoszenia do użytkowania,
- dokumenty techniczne budynku zawierające ogólną charakterystykę budynku wraz z parametrami technicznymi
oraz rzutami poszczególnych kondygnacji,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
Lokal użytkowy
- numer księgi wieczystej,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny umowa kupna-sprzedaży,
darowizny),
- dokumenty techniczne lokalu zawierające ogólną charakterystykę lokalu wraz z parametrami technicznymi oraz
rzutem pomieszczeń lokalu,
- w przypadku gdy lokal jest przedmiotem najmu - umowa najmu.
Grunt
- numer księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny umowa kupna-sprzedaży, darowizny),
- mapa geodezyjna (ewidencyjna lub podziałowa),
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
Informacja jak i gdzie uzyskać dokumenty opisujące stan prawny nieruchomości.
Jakie jest moje doświadczenie zawodowe?
Obiekt | Położenie | Cel wyceny | Zamawiający | ||
dla jednostek samorządowych | |||||
budynki, urządzenia i grunt kotłowni osiedla mieszkaniowego | Grodzisk Mazowiecki | uwłaszczenie spółdzielni mieszkaniowej | Zarząd Miasta Grodzisk Mazowiecki | ||
kompleks działek budowlanych w Tarczynie i 15 wsiach gminy Tarczyn | Tarczyn | naliczenie opłat adiacenckich z tytułu podziału działek | Urząd Gminy Tarczyn | ||
kompleks nieruchomości Ursynów | Warszawa | naliczenie opłat adiacenckich z tytułu wybudowania urządzeń technicznych | Gmina Ursynów | ||
kompleks działek Ursynów | Warszawa | aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste | Gmina Ursynów | ||
dla urzędów administracji państwowej oraz innych organów | |||||
grunty pod budowę Panteonu Zwycięstwa 1920 r. | Ossów | wykup | Muzeum Wojska Polskiego | ||
pomnik "4 Śpiących, Trzech Walczących" na placu Wileńskim | Warszawa | określenie wartości odtworzeniowej monumentu | Prezydent m.st. Warszawy | ||
dom letniskowy arch. Zoffi i Oskara Hansena | Szumin | wykup nieruchomości | Muzeum Sztuki Współczesnej w Warszawie | ||
lokale mieszkalne w kompleksie 12 bloków mieszkalnych w Legionowie | Legionowo | sprzedaż kwater uprawnionym | Wojskowa Agencja Mieszkaniowa | ||
PPT "Żerań" (Giełda Samochodowa Żerań) | Warszawa | przekształcenie przedsiebiorstwa | Wojewoda warszawski | ||
Telkom - Telecent | Kobyłka | przekształcenie przedsiebiorstwa | Wojewoda warszawski | ||
Przedsiębiorstwo Obrotu Zwierzętami Hodowlanymi | Węgrów | prywatyzacja przedsiębiorstwa | Wojewoda warszawski | ||
Apteka - jako zorganizowane przedsiębiorstwo | Warszawa | wycena upadłego przedsiębiorstwa | Syndyk masy upadłościowej | ||
dla firm | |||||
Warszawska Fabryka Pomp i Armatury WAFAPOMP S.A. | Warszawa | rozliczenie własnościowe z NFI | WAFAPOMP S.A. | ||
Zajezdnia Tramwajowa | Warszawa | przekształcenie przedsiębiorstwa | Tramwaje Warszawskie | ||
Warsaw Corporate Center | Warszawa | aport do spółki | Chemadex sp z oo | ||
kompleks budynków: biurowy, magazynowe, ekspozycyjny | Warszawa | amortyzacja z tytułu najmu | właściciel | ||
kompleks działek Gocław | Warszawa | podział Spółdzielni mieszkaniowej | Spółdzielnia Mieszkaniowa | ||
Centrum Handlowe | Otwock | amortyzacja środków trwałych | właściciel nieruchomości | ||
Siedziba firmy z sektora IT - 2 budynki biurowe | Warszawa | leasing zwrotny nieruchomości | właściciel nieruchomości w porozumieniu z bankiem | ||
Siedziba firmy z sektora motoryzacyjnego - budynek biurowo - serwisowy | Nadarzyn | zabezpieczenie kredytu | właściciel nieruchomości w porozumieniu z bankiem | ||
Salon i serwis "HONDA" w Warszawie wraz z przylegającymi terenami | Warszawa | analiza opłacalności inwestycji - budowy hotelu | "QUBUS Hotel" sp z o.o. | ||
Zakład Produkcji Opakowań budynki i grunty | Jatne gm. Celestynów | zabezpieczenie kredytu | "Ekopak Jatne" sp z o.o. | ||
Fabryka bawałnianych akcesoriów kostmetycznych | Mińsk Mazowiecki | zabezpieczenie kredytu | "Harper Higienics" S.A. | ||
Sieć sklepów detalicznych | Warszawa | sprzedaż | Warszawskie Przedsiębiorstwo Handlowe | ||
Zespół 7 budynków magazynowo handlowych (ponad 100 000 mkw.) |
Warszawa - Służewiec Przemysłowy | sprzedaż | Warszawskie Przedsiębiorstwo Handlowe | ||
Stacja paliw płynnych wraz z zespołem pawilonów handlowych | Mińsk Mazowiecki | zabezpieczenie kredytu | Właściciel stacji | ||
Stacja paliw płynnych wraz z restauracją i motelem | Łochów | wprowadzenie na stan środków trwałych, ustalenie warunków dzierżawy | Właściciel stacji | ||
Salon sprzedaży samochodów osobowych, motocykli i helikopterów wraz ze stacją obsługi | Warszawa Praga Pld. | sprawozdanie finansowe spólki i zabezpieczenie kredytu | Właściel Stacji | ||
Salon sprzedaży samochodów osobowych wraz ze stacją obsługi i lakiernią | Warszawa Bielany | zabezpieczenie kredytu | Bank - kredytodawca | ||
dla klientów indywidualnych | |||||
domy jednorodzinne, działki niezabudowane, budynki gospodarcze | Warszawa, Wesoła, Łomianki, Czosnów itd. | zabezpieczenie wierzytelności banku | kredytobiorca w porozumieniu z bankiem | ||
działki budowlane, budynki mieszkalne, budynki gospodarcze, urządzenia, | Warszawa, miejscowości podwarszawskie | wniesienie jako aport do spółki, wkład do fundacji | właściciel dla przedłożenia w Sądzie Gospodarczym | ||
działki budowlane, domy jednorodzinne, lokale mieszkalne, gospodarstwa rolne, leśne) | Warszawa i okolice | zniesienie współwłasności | współwłaściciele nieruchomości | ||
działki budowlane, domy jednorodzinne, lokale mieszkalne | Warszawa, Ząbki, Wesoła, Józefów | spór z Urzędem Skarbowym co do wysokości podatków | właściciel dla przedłożenia w Urzędzie Skarbowym | ||
działki budowlane, domy jednorodzinne, budynki gospodarcze | Warszawa, Łomianki, Ząbki, Wesoła, Józefów | określenie ceny ofertowej, negocjacje przy sprzedaży | właściciel, zbywca nieruchomości |
Dlaczego pytam o cel wyceny?
Nieruchomości zawsze wycenia się w określonym celu. W zależności od celu stosuje się określone regulacje prawne, które określają metodykę szacowania. Dlatego zawsze należy najpierw ustalić cel, czyli przyczynę złożenia zamówienia i o to pytam w pierwszych słowach.
Bez ustawowej przyczyny należy jednak, w trosce o własne interesy, zapytać rzeczoznawcę o poradę, przed podjęciem ważnej decyzji rozporządzajcej mieniem.
W związku z prowadzonym wobec nas, przez organ urzędowy, postępowaniem dotyczącej naszych nieruchomości, dobrze jest też skonfrontować oficjalne stanowisko z opinią niezależnego rzeczoznawcy.
W miarę upływu czasu, w wyniku komplikowania się systemu prawnego związanego z nieruchomościami, komplikuje się rzeczywistość. Powstają nowe cele wyceny np. w związku ze "spec - ustwami".
Przedstawiam przykładowe cele dla których należy sporządzać operat szacunkowy:
- zabezpieczenie wierzytelności banków (kredytów)
- ustalenie ceny sprzedaży lub zakupu
- zniesienie współwłasności
- podział majątku
- postępowanie spadkowe
- postępowanie podatkowe (odwołania od decyzji Urzędu Skarbowego)
- amortyzacja środków trwałych
- wnoszenie wkładów niepieniężnych (aport)
- określenie poniesionych nakładów
Katalog powyższy nie rości sobie pretensji do wyczerpania możliwych przypadków, intensywna działalność legislacyjna na wszystkich szczeblach władzy, tworzy coraz to nowe potrzeby w tym zakresie.
Od czego zależy koszt wykonania wyceny?
Koszt wyceny nie zależy od wartości wycenianej nieruchomości, jest natomiast funkcją nakładu pracy i kosztów towarzyszących.
W szczególności na ostateczną cenę wpływa:
- stopień skomplikowania pracy (cel wyceny, rodzaj i charakter nieruchomości),
- stopień rozpoznania przez wykonawcę rynku lokalnego dla danej wyceny w momencie jej rozpoczynania
- niezbędne do poniesienia wydatki związane z wyceną (dojazd, wyszukanie i przygotowanie dokumentów źródłowych, opłaty, podatki)
Tak więc wynagrodzenie i czas wykonania ustalane są każdorazowo indywidualnie w zależności od typu i lokalizacji nieruchomości oraz celu wyceny.