Przełomowa zmiana w polskim prawie! Już od 1 września 2017 roku będzie prawnie zagwarantowana możliwość fotografowania dokumentów (w tym aktów notarialnych) przez rzeczoznawców majątkowych. Choć to prawda, to oczywiście żart z mojej strony. Dobra zmiana w nieruchomościach? Trochę tak, trochę nie. Przełomowych zmian jest więcej, co postaram się opisać niżej.
Bardzo istotne, zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami
zostały wprowadzone 20 lipca 2017 roku. Nowelizacja została opublikowana w Dzienniku Ustaw 2017 poz. 1509. Przy okazji zmieniono kilka artykułów w innych ustawach, w tym w ustawie Prawo Geodezyjne.
Polecam zapoznanie się z nowymi regulacjami, gdyż są one kluczowe, a nowelizacja wchodzi w życie 1 września 2017 r. (z wyjątkiem jednego przepisu o czym niżej).
Prawdziwym przełomem może się okazać nowa definicja wartości rynkowej nieruchomości.
Zmiana kilku słów może całkowicie zmienić rozumienie definicji. W znowelizowanym akcie art. 151 ust. 1 otrzymał treść:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Dotychczas obowiązywała definicja o treści:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Czas pokaże jak zmiana definicji, a w szczególności zamiana frazy ?najbardziej prawdopodobna cena? na frazę ?szacunkowa kwota? będzie funkcjonowała w obrocie prawnym, w tym jak np. będzie skutkowała w wypłacanych odszkodowaniach. Bo wszak teraz, przyjęcie jako podstawy do wyceny wypłaconych kwot odszkodowania, będzie jak najbardziej mogło być uznane za zgodne z prawem.
Ważne jest że nowa definicja będzie stosowana niezależnie od celu wyceny nieruchomości.
Łatwiejszy i pełniejszy dostęp do danych dla rzeczoznawców majątkowych.
Istotne dla rzeczoznawców majątkowych jest jednoznaczne stwierdzenie że rzeczoznawca majątkowy ma prawo uzyskać, a dany podmiot ma obowiązek udostępnić dokumenty i rejestr, do których dostęp jest rzeczoznawcy majątkowemu niezbędny w związku z dokonywaną wyceną nieruchomości.
Rewolucyjna treść Art. 155, ust. 3 brzmi:
Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a (czyli te którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz ? dopisek T.B.) , spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie.
Zatem faktem ustawowo potwierdzonym stała się możliwość ?focenia? dokumentów przez rzeczoznawców majątkowych! O to walczyliśmy całe lata!
Raporty i analizy o rynku nieruchomości przygotuje minister.
Istotnie doprecyzowano mgliste zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami o badaniu rynku nieruchomości (choć szkoda że tylko z naciskiem na nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe).
W art. 173a.1 wprowadzono obowiązek dla ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa dokonywania okresowych badań rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe lub wykorzystywanych na te cele. Badania mają dotyczyć cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami. Na podstawie tych badań, co najmniej raz w roku, mają być opracowane zestawienia charakteryzujące rynek nieruchomości, udostępniane na stronach internetowych ministra.
Dane takie w wycenie byłyby wielką pomocą. Czy to zapis teoretyczny, czy też zacznie funkcjonować zobaczymy już za rok.
Dane w Starostwach wreszcie będą aktualne?
Przy okazji nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami znowelizowano art. 2. ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ? Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2016 r. poz. 1629 i 1948 oraz z 2017 r. poz. 60). W kontekście wielomiesięcznych zaległości w dostępie do danych transakcyjnych w niektórych Starostwach Powiatowych wprowadzone zmiany w art. 23 ust. 7 to prawdziwa rewolucja dla wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego:
Starosta niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania dokumentów (?), wpisuje dane z nich wynikające do ewidencji gruntów i budynków oraz do rejestru cen i wartości nieruchomości w zakresie wynikającym z tej ewidencji lub rejestru.
Jeśli to się ziśći to wspaniała wiadomość. Jak będzie w praktyce - zobaczymy już wkrótce!
Zmieni się definicja organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych
W art. 4 pkt 15 jako organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zdefiniowano stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy. Zgodnie z tym zapisem stowarzyszenie hodowców motyli, którego ponad połowa członków ma uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego będzie mogło występować jako: Organizacja Zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Czy o to chodziło?
Aktualizacja operatu szacunkowego, tylko po wykonaniu szczegółowych analiz rynku, dołączonych do aktualizacji
W art. 156, ust. 4 zapisano że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (podejścia, metody i techniki szacowania, plany zagospodarowania, sposób użytkowania). Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.
Przywrócono ustawowy obowiązek dokumentowania odbywanego doskonalenia zawodowego
W art. 175, ust. 2 zapisano że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz dokumentowania wypełniania tego obowiązku. Zapewne zapis ten niewiele zmieni, bo wszak wszyscy się i tak dokształcamy. Odczuwalnie dolegliwe może być za to, obowiązkowe gromadzenie dokumentacji potwierdzającej wypełnianie tego obowiązku. Rzeczoznawca majątkowy przechowuje ją przez okres 5 lat. Obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2018 r, a kontrolowanie jego wypełniania zacznie się z dniem 1 stycznia 2019 r. Co ciekawe nie naruszanie tego obowiązku nie podlega już odpowiedzialności zawodowej, lecz finansowej za to jak najbardziej!
Wprowadzono obowiązek dla rzeczoznawcy majątkowego dołączania polisy OC do operatu szacunkowego
Wynika to z art. 175, ust 4a. Podobnie zobowiązano pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, do dołączania polisy OC do umowy pośrednictwa oraz umowy o zarządzanie nieruchomością. Brak polisy podlega odpowidzialności zawodowej i dodatkowo skutkować będzie karami finansowymi.
Wykonywanie czynności zawodowych z zakresu szacowania nieruchomosci bez posiadania wymaganych uprawnień
Grozi za to kara do 50 000 zł, podobnie jak za wykonywanie wycen w okresie zawieszenia uprawnień zawodowych i działanie w formie organizacyjnej nie przewidzianej przez ustawę.
Pozbawiono organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych prawa ustalania, w uzgodnieniu z ministrem standardów zawodowych
Art. 175: ust. 6 otrzymał brzmienie: Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy zawodowe w drodze obwieszczenia. Pytanie co się stanie z jedynym, obowiązującym, uzgodnionym z Ministrem standardem dotyczącym wycen przeprowadzanych na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności? (edycja TB: Już wiadomo - 1 września 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa ustalił standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych ?Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności? o treści praktycznie identycznej jak dotychczas obowiązująca).
Negatywna ocena operatu szacunkowego nie spowoduje obligatoryjnie wyprowadzenia go z obrotu prawnego
Uchylony został skutek wydania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w postaci utraty przez operat szacunkowy charakteru opinii o wartości nieruchomości. Obecnie o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie decydował będzie zainteresowany podmiot / organ prowadzący postępowanie administracyjne.
Koniec w wyciągami
Od 1 września 2017 r. wyciąg z operatu szacunkowego nie stanowi obowiązkowego elementu opinii o wartości nieruchomości. Uchylono przepis o obowiązku przekazywania wyciągów organom prowadzącym kataster nieruchomości. Moja organizacja PTRM doprowadziła do tego wystosowując petycję do Senatu. Petycję poparło ponad 600 osób.
Zmieniono / rozszerzono dostęp do przeglądania operatów szacunkowych oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów osobom, których interesu prawnego dotyczy jego treść.
Dotychczas było to możliwe jeśli wykonanie operatu zlecił organ administracji państwowej (art.156.1 ppkt 1a), teraz będzie to możliwe jeśli zleceniodawcą jest ?jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi?.
Zmieni się skład Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej i Komisji Odpowiedzialności Zawodowej
Pół roku po wejściu w życie ustawy na mocy art. 8 ustawy skład Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej i Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zmieni się. Nowe osoby będą powoływane przez właściwego ministra.
Wprowadzono regulację dotyczącą wyceny nieruchomości na potrzeby opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości.
W art. 98a: ust. 1b przesądzono że wartość nieruchomości przyjmuje przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Poniżej literalny zapis:
Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Zajmowanie cennego czasu legislatorów metodyką naliczania opłat adiacenckich dziwi nieco, w kontekście proponowanej w Kodeksie Architektoniczno - Budowlanym likwidacji wszelkich tego rodzaju danin. Podobnie dziwi, z tej samej przyczyny, zmiana opisana poniżej.
Zaliczanie wydatków na budowę infrastruktury technicznej na poczet opłat adiacenckich
W art. 148 ust. 4 zapisano:
Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Poprawka ma zachęcić posiadaczy nieruchomości do dobrowolnego partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, i zaliczania ich na poczet opłaty adiacenckiej co do tej pory nie było możliwe.
Zmiany nie dotyczące bezpośrednio rzeczoznawców majątkowych
Nowela definiuje na nowo pojęcia: ?pośrednictwo w obrocie nieruchomościami?, ?zarządzanie nieruchomościami?, ?pośrednik w obrocie nieruchomościami? oraz ?zarządca nieruchomości?.
Nowelizacja precyzuje, że pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny, wyłącznie jako przedsiębiorca. Faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej je z przedsiębiorcą.
Zajęto się nieco użytkownikom wieczystym
Wprowadzono możliwość zawarcia bez przetargu umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zdążyły zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia prawa.
Zwolniono użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata.
Uregulowano, że opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata.
Powyżej wspomniane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadzono do ustawy o gospodarowaniu nieuchomościami, kilka zmian dokonano też w innych ustawach.
Pełny zakres zmian dostępny jest w Dzienniku Ustaw 2017 poz. 1509.