Do konsultacji społecznych trafił projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. To bardzo ciekawy dokument. Jeśli wszystko miałoby się ziścić, to będzie rewolucja w planowaniu i budownictwie. Może też poprawić się jakość architektury i środowiska, w którym żyjemy. Lecz, jak to zwykle bywa. idee są piękne, lecz ważne jest jak zostaną wprowadzone w życie rozwiązania szczegółowe. Poniżej kilka istotnych zmian wprowadzanych przez projekt:
Uporządkowanie procesu ubranizacji
Wprowadzenie podziału obszaru gminy w studium na trzy obszary:
1) obszar zurbanizowany (wskazany na podstawie programu rozwoju przestrzennego),
2) obszar nowej urbanizacji, na których będzie możliwa realizacja zabudowy mieszkaniowej, usługowej i produkcyjnej (jest to tworzenie nowych terenów inwestycyjnych przez gminy)
3) pozostały obszar (z ograniczoną możliwością zabudowy).
Na obszarach zurbanizowanych możliwa będzie realizacja zabudowy:
- na terenach objętych planem miejscowym,
- w przypadku braku planu, jedynie po pozytywnej ocenie dopuszczalności inwestycji (w miejsce obecnej decyzji WZ).
W przypadku tych terenów uchwalane będą mogły być uproszczone plany miejscowe (w procedurze uproszczonej).
Na obszarach nowej urbanizacji inwestowanie może odbywać się tylko na podstawie planu miejscowego.
Poza obszarami urbanizacji możliwa będzie wyłącznie lokalizacja zabudowy letniskowej (na podstawie planu miejscowego) oraz inwestycji związanych z produkcją rolną lub inną uciążliwą produkcją (na podstawie planu miejscowego).
Na wszystkich obszarach możliwa będzie realizacja Inwestycji Celu Publicznego i sportowo-rekreacyjnych.
Możliwość uchylenia przez gminę planu miejscowego, jeżeli w ciągu 5 lat od dnia jego wejścia w życie nie nastąpiła realizacja ustaleń tego planu.
Możliwość udostępnienia terenu pod inwestycje na wniosek inwestora przy zawarciu z gminą umowy urbanistycznej (w zamian za zobowiązania inwestora w zakresie realizacji infrastruktury).
Wymóg zgodności zarówno planów miejscowych, jak i rozstrzygnięć lokalizacyjnych na obszarach nieobjętych planem z funkcją oraz parametrami i wskaźnikami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w studium.
Wprowadzenie nowych regulacji dotyczących zasad i sposobu finansowania kosztów urbanizacji, generalnie zdjejmujących z gmin dużą część obowiązku wypłaty odszkodowań, w tym:
Nowe zasady dotyczące odszkodowań z tytułu wejścia w życie planu miejscowego:
a) odszkodowanie za szkodę rzeczywiście poniesioną,
b) wprowadzenie rocznego terminu przedawnienia roszczeń,
c) ograniczenie odszkodowań do sytuacji wygaszenia zgód inwestycyjnych i uniemożliwienia jakiejkolwiek zabudowy po zmianie planu (tj. sytuacji, gdy szkoda jest realna),
d) eliminacja odszkodowań niewynikających z rozstrzygnięć planistycznych gminy, lecz regulowanych przepisami odrębnymi
Rezygnacja z tzw. renty planistycznej.
Uproszczenie formalności w procesie budowlanym
Zastąpienie obecnych decyzji WZ, o pozwoleniu na budowę, zgłoszenia zamiaru budowy oraz zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego jednym rozstrzygnięciem ? zgodą inwestycyjną, wydawanym w formie decyzji lub milczącej zgody (zawierające: dopuszczenie lokalizacyjne oraz pozwolenie na budowę).
Dopiero po uzyskaniu postanowienia o dopuszczalności realizacji inwestycji, inwestor wzywany będzie do dostarczenia dokumentów koniecznych do uzyskania zgody inwestycyjnej sensu stricto, m.in. projektu budowlanego.
Najważniejsze zmiany:
(wyciąg z projektu)
| obecny stan prawny | projektowane zmiany |
| Regulacje w zakresie zasad lokalizacji inwestycji i zagospodarowania przestrzeni na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy | |
|
Na obszarze nieobjętym planem miejscowym, zasady zabudowy i zagospodarowania terenu określa decyzja administracyjna wydawana przez organ wykonawczy gminy tj. decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzja WZ. Nowa zabudowa może być realizowana na obszarze całej gminy, o ile nie jest to niezgodne z przepisami powszechnie obwiązującymi. Przykład: Decyzje administracyjne nie muszą być zgodne z polityką przestrzenną gminy określoną w studium. W praktyce orzeczniczej wykształciło się szerokie rozumienie obszaru, którego analiza umożliwia lokalizację zabudowy na obszarze bez planu miejscowego. |
Zastąpienie obecnych decyzji WZ, o pozwoleniu na budowę, zgłoszenia zamiaru budowy oraz zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego jednym rozstrzygnięciem ? zgodą inwestycyjną, wydawanym w formie decyzji lub milczącej zgody (zawierające: dopuszczenie lokalizacyjne oraz pozwolenie na budowę). Postępowanie prowadzone w następstwie wniosku o udzielenie zgody inwestycyjnej dla inwestycji zaplanowanej na obszarze nieobjętym planem miejscowym, składać się będzie z dwóch etapów. W pierwszym etapie organ administracji inwestycyjnej dokona oceny zgodności projektowanej inwestycji z przepisami prawa, w tym ustaleniami studium (obecnie zgodność ze studium nie jest warunkiem wydania decyzji WZ), na tym etapie inwestycja będzie też uzgadniana z innymi organami adm. publicznej. Etap ten zakończy się albo wydaniem postanowienia o dopuszczalności realizacji inwestycji, albo wydaniem decyzji odmawiającej zgody inwestycyjnej. Dopiero po uzyskaniu postanowienia o dopuszczalności realizacji inwestycji, inwestor wzywany będzie do dostarczenia dokumentów koniecznych do uzyskania zgody inwestycyjnej sensu stricto, m.in. projektu budowlanego. Regulacje zostaną również dostosowane do inwestycji nie będących budynkami. Projektowane zmiany usuną występujące obecnie luki prawne przyczyniając się do zwiększenia możliwości skutecznego egzekwowania przepisów na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy. |
| Regulacje w zakresie zasad ograniczających rozpraszanie zabudowy (niekontrolowana suburbanizacja) | |
|
Brak zasad skutecznie ograniczających rozpraszanie zabudowy na obszarach niezurbanizowanych. W niewielkim zakresie ograniczenia mogą wynikać z przepisów odrębnych. |
Wprowadzenie zasady koncentracji zabudowy na obszarze zurbanizowanym. Ograniczenie przeznaczania w aktach planistycznych nowych terenów do zabudowy, jeżeli nie wynika to z faktycznych potrzeb rozwojowych gminy. |
| Regulacje w zakresie odpowiedzialności odszkodowawczej w związku z uchwaleniem/ zmianą plan miejscowy | |
|
Odszkodowanie przysługuje w każdym przypadku gdy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. W praktyce orzeczniczej wykształciła się szeroka wykładnia ?korzystania? z nieruchomości, obejmująca również potencjalną możliwość zagospodarowania działki na obszarze bez planu miejscowego oraz uznanie uprawnienia do odszkodowania w przypadku wcześniejszego wydania decyzji WZ ustalającej inne zasady zagospodarowania terenu niż w planie miejscowym. Nie ma regulacji umożliwiającej czasowe zamrożenie terenu (na cele publiczne) bez odszkodowania. |
Odszkodowanie przysługuje:
Odszkodowanie przysługuje za szkodę rzeczywiście poniesioną. Kodeks ustala terminy przedawnienia roszczeń odszkodowawczych. Odszkodowanie nie przysługuje, jeżeli ograniczenie zabudowy i zagospodarowania terenu wynika z istniejących uwarunkowań (np. tereny zalewowe), przepisów prawa lub aktów wydanych na ich podstawie (ochrona określonych wartości - przyroda, środowisko). |
Skutki finansowe Kodeksu
Wydaje się że wprowadzenie zmian ma służyć głównie zmniejszeniu wydatków gmin i innych jednostek sektora publicznego związanych z:
- wypłatą przez gminy odszkodowań wynikających z uchwalania planów miejscowych, których ustalenia są inne niż w wydanej wcześniej decyzji WZ (obecnie decyzje WZ są podstawą roszczeń) - w związku z wydaną decyzją WZ, która po uchwaleniu planu została wygaszona
- wypłatą przez gminy odszkodowań wynikających z ustalenia w planie miejscowym strefy ochronnej terenu zamkniętego ? odszkodowanie będzie wypłacane przez podmiot wydający rozporządzenie ustalające taką strefę i wprowadzające na jej obszarze ograniczenia;
- wykupem nieruchomości na cele publiczne - eliminacja decyzji WZ;
- wypłatą przez gminy odszkodowań wynikających z uchwalania planów miejscowych wprowadzających ograniczenia w zabudowie na terenach, na których zakaz zabudowy wynika z istniejących uwarunkowań np. tereny zalewowe ? odszkodowanie od gminy nie będzie przysługiwać;
- zmniejszenie wydatków przy wywłaszczaniu na cele publiczne, w związku z wycofaniem z urbanizacji terenów rolnych, np. przy budowie dróg przechodzących przez grunty rolne, daleko od aglomeracji, na tych terenach, w wyniku proponowanych regulacji, właściciel gruntu rolnego otrzyma za wykupywany grunt cenę właściwą dla gruntu rolnego, lecz niższą niż w obecnym stanie prawnym (obecnie szacowną w oparciu o decyzję WZ);
- zmniejszenie wydatków związanych z kosztami towarzyszącymi realizacji inwestycji w wyniku ograniczenia rozproszenia zabudowy
Nastąpi też jednak zmniejszenie wpływów do budżetu gminy związanych z rezygnacją z opłaty planistycznej.
Zmniejszenie to kompensowane będzie przez zmniejszenie obowiązków odszkodowawczych gminy, które dotyczyć będą tylko faktycznie poniesionej szkody wynikającej z samodzielnych decyzji planistycznych gmin podejmowanych w aktach planowania a także w wyniku możliwości ustalenia przez gminy opłaty infrastrukturalnej.
Skutki dalekosiężne
Planuje się, iż po 4 latach od dnia pełnego wejścia w życie ustawy nastąpić mogą zmiany:
- powierzchni terenów przeznaczonych w studiach oraz planach miejscowych pod zabudowę mieszkaniową i korelacja wielkości tych terenów z możliwościami rozwojowymi gmin,
- aktualizowane będą dokumenty planistyczne - Programy rozwoju przestrzennego gminy i Studia uwarunkowań tak by uwzględnić wymogi Kodeksu;
- zmieni się liczba oraz wartość wypłaconych odszkodowań w związku z uchwaleniem planistycznego aktu prawa miejscowego;
- zmieni się koszt 1 m2 wykupu gruntów pod autostrady, drogi ekspresowej, drogi gminnej
- zmieni się różnicowanie się cen nieruchomości rolnych, i budowlanych (tj. przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę)
Ciekawe!
I wreszcie na koniec uzasadnienie tytułu tej notki. Nastąpi wzrost zatrudnienia w sektorze technologii kosmicznych, w tym związanego z teledetekcją i wzrostem zapotrzebowania na oprogramowanie i narzędzia informatyczne do przetwarzania i interpretacji danych satelitarnych z systemów obserwacji Ziemi dla potrzeb monitorowania stanu zagospodarowania przestrzennego :-)